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[葵花书学习讨论] [付英已答]应否支付居间报酬?

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发表于 2011-9-28 18:49:05 | 显示全部楼层 |阅读模式
  办公楼业主A在2009年4月因为急需用钱想转让其所有的办公楼,B得知后,向A介绍说自己与C股份公司当地分公司的负责人关系好,可以帮助A将办公楼以一个好的价格出售给C。A同意了。同年8月B找到A,说为了好做工作需要一个书面的材料,这个书面材料应当有A的签字。A当时也没看,就在B指定的位置签名了。后来,A才知道那份材料是一份居间合同,合同中约定A以1000万将办公楼出让给C,B获得的报酬为100万,并且A不得终止转让,否则支付违约金100万元。1000万远低于该办公楼的实际价值。C同意以1000万元收购该办公楼,A不同意以该1000万元低价出售该办公楼。半年后,B以居间合同纠纷案由向法院起诉,主张居间报酬。问:
& m2 U/ q% v0 _5 u- N  1、A是否应当支付居间报酬?
' j: {% f- L. n9 r' B- T  2、如果A不用支付居间报酬,B是否有依据可以主张违约金?
发表于 2011-9-28 22:47:11 | 显示全部楼层
这是什么乱七八糟的案例?. i, G6 {2 @' X* j
首先,居间合同是指居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,委托人支付报酬的合同。也就是说居间合同是中介服务合同。此案合同中,关于委托人和第三方的房屋买卖的条款均归于无效。所以A不违约。- ]& H2 h7 {/ s
其次,居间人行使报酬请求权采取报酬后付,即以合同因其报告或媒介成立而为限。合同未成立的,不得请求报酬;合同虽成立但无效时,居间人也不能请求报酬。 所以A不用支付居间报酬。
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发表于 2011-9-29 18:03:06 | 显示全部楼层
居间合同的居间人应当与委托人签订居间合同,不应当出现在委托人与买受人的买卖合同中,因此,我认为,该合同不是居间合同。
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发表于 2011-10-6 22:32:12 | 显示全部楼层
9 s  K: n4 o" t% @7 \
  付英解答:版权所有,谢绝转贴,如需引用,请注明内容来源:葵花高阶教程《民法》——葵花法律论坛——付英http://www.mykh.net/bbs/index.php) p3 o( J' [6 L; m& N
1 z3 p7 _% g* t( f. _7 a
  参考意见:' ]6 d8 K3 ]" P  `# A  t, l

" \, J) a* R4 k4 `6 G7 ]9 s( u  《合同法》第114条规定:“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”“约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”从案情看,应当是A和B签订了居间合同,A和C最终未能签订买卖合同。A和B 的居间合同因为有双方的签字,而A主张对合同内容不知情,应当举证证明,否则,居间合同符合合同成立要件,且不违法法律的强制性规定为有效。居间合同中约定的A终止转让则支付违约金的条款,A可以主张违约金过高,要求适当减少。$ M% }8 G1 _. k2 _$ \
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  《合同法》第427条规定:“居间人未促成合同成立的,不得要求支付报酬,但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。”B不能要求支付报酬,但是可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。 从叙述情况来看,应当是A和B签订了居间合同,A和C最终未能签订买卖合同。A和B 的居间合同因为有双方的签字,而A主张对合同内容不知情,应当举证证明,否则,居间合同符合合同成立要件,且不违法法律的强制性规定为有效。居间合同中约定的A终止转让则支付违约金的条款,A可以主张违约金过高,要求适当减少。
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  请同学们继续讨论。
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